Ông Trần Du Lịch nhận định:
Hiện nay thị trường đang tự điều chỉnh trở lại, ở hai khía cạnh: Thứ nhất, tự điều chỉnh về mặt bằng giá chung đối với cả đất và chung cư. Thứ hai, điều chỉnh nội bộ trong từng khu vực, từng loại đất. Bởi vì trong thời gian “sốt”, đã phát triển bất thường do yếu tố đầu cơ quá lớn, làm méo mó quan hệ cung - cầu.
Bây giờ, cũng giống như thị trường chứng khoán, sau cơn “sốt”, đến giai đoạn tự điều chỉnh. Cái tích cực là, thị trường bất động sản (BĐS) đã tự điều chỉnh cơ cấu bên trong nó - tạo mặt bằng giá mới tích cực hơn. Tích cực vì không xảy ra đổ vỡ, không bị “nổ bong bóng” như ở một số nơi.
“Bong bóng” xảy ra khi mà giá cả vượt xa giá trị sử dụng, tạo ra một khối lượng tài sản ảo. Tình trạng diễn ra mạnh từ cuối 2007 - đầu 2008. Cái mà tôi cho là tích cực là “bong bóng” đang xẹp dần chứ không nổ.
Bổ sung công cụ thuế
Thị trường không còn “bong bóng”, nhưng sao người dân vẫn khó mua nhà?
Tôi cho là thị trường có điều chỉnh, nhất là giá đất đã xuống rất nhiều. Nhà dự án trước đây tranh nhau mua ở TPHCM xuống rất rõ, nhưng xuống tùy mức độ. Người mua bằng tiền của mình, họ vẫn tiếp tục giữ giá nên chỉ xuống mức độ.
Còn hiện nay, bán “tháo” là những người đi vay. Trước đây đi vay để đóng phần trăm (%) mua chung cư, thì bây giờ không dám làm. Giá xuống, nhưng vẫn sẽ ở một mặt bằng mới, chứ không có mặt bằng năm 2004.
Chúng ta nhớ rằng, sau một số năm, với sự phát triển của nền kinh tế, giá BĐS sẽ lại đồng bộ với hàng hóa khác.
Đầu cơ BĐS hiện nay chủ yếu do công cụ thuế hạn chế, ông thấy khâu yếu đó là gì?
Có hai cái loại cần nói đến, một là phải đánh thuế loại BĐS - mà đặc biệt là BĐS có nguồn thu rất lớn như nhà ở cao cấp, biệt thự, phải đánh thuế BĐS tương xứng; thứ hai là đánh vào những dự án đất đai bỏ hoang, để tránh đầu cơ hiện nay.
Vậy theo ông có nên đánh thuế lũy tiến người sở hữu nhiều BĐS như đề xuất của Bộ Xây dựng và một số bộ?
Theo tôi vấn đề đó cần phải xem xét lại. Tôi không đặt vấn đề đúng, sai ở đây. Nhưng tôi cho rằng, trước mắt nên đánh vào những dự án đất bỏ hoang.
Còn vấn đề thứ hai, làm sao để người ta không bỏ hoang đất và cầu là cầu thực, tận dụng tối đa tài sản đang xây dựng. BĐS cần đưa ra để sử dụng, chứ không phải tích trữ để đó.
Không để bỏ mặc thị trường
Thưa ông, thời gian qua, thị trường giật cục lúc sốt nóng, lúc sốt lạnh, vì sao lại như vậy?
"Quan điểm của tôi đối với thuế bất động sản quan trọng không phải là đánh vào nhiều ít mà đánh vào giá trị. Ví dụ căn nhà 5 triệu đô thì thuế phải khác. Giá trị của bất động sản mới là cốt lõi, chứ không phải diện tích đất. Diện tích đất nằm ở đâu mới quan trọng". Tiến sỹ Trần Du Lịch |
Để tạo sự lành mạnh cho thị trường, bên cạnh những biện pháp hành chính, như quy hoạch, giao đất, thủ tục công khai minh bạch trong đấu giá quyền sử dụng đất, cần phải sử dụng công cụ tài chính, đặc biệt là sớm sửa Pháp lệnh về thuế nhà đất - mà thực chất hiện nay là thuế đất.
Vì pháp lệnh mới dựa trên giá trị đất nông nghiệp, chưa dựa trên giá trị đất đô thị. Phải dùng công cụ thuế để chống đầu cơ.
Phải làm đồng bộ thị trường mới phát triển lành mạnh, còn nếu cứ loay hoay để cho thị trường tự điều chỉnh thế này, thì sẽ không tránh được những cơn “sốt” mới, những lúc “đóng băng” mới.
Vậy còn nguồn cung đang thiếu thì sao?
Tôi nghĩ đến cuối năm, cung cầu sẽ tự điều chỉnh, cầu ảo sẽ giảm đi. Cái cần nhất hiện nay là giảm cầu ảo. Chính sách về lãi suất, tín dụng phải tập trung để tăng cung thật.
Cung đây là cung sản phẩm cuối cùng, chứ không phải cung theo kiểu đầu cơ, mua đất bỏ hoang, xây nhà dang dở, bao nhiêu dự án bỏ đó. Tức là làm sao thị trường có sản phẩm: nhà phải là nhà ở, đất có hạ tầng phải làm xong, có đầy đủ để có thể xây nhà ở, văn phòng - cái cung đó vẫn thiếu.
BĐS có ba thị trường liên thông: mua bán - cho thuê - thế chấp. Ở Việt Nam, thị trường thế chấp chưa phát triển, thị trường cho thuê và mua bán lệch pha. Tất cả công cụ phải khai thông ba thị trường này, nó mới hình thành, phát triển lành mạnh.
Thưa ông, hiện nay ngân hàng đang đua nhau tăng lãi suất, điều này tác động như thế nào tới thị trường BĐS?
Việc điều chỉnh tăng lãi suất sẽ tăng vốn huy động, tăng thanh khoản - ngân hàng sẽ tiếp tục tài trợ cho các dự án BĐS đang thực sự triển khai, cần có sản phẩm đưa ra thị trường.
Và với lãi suất cao sẽ làm chùn bước tất cả những người có ý định vay tiền để đầu cơ. Đấy là tích cực. Tuy nhiên, phải nói rằng, với lãi suất cao và với thị trường BĐS thế này, nhiều dự án đang triển khai đều sẽ gặp khó khăn.
Vậy giá nhà, đất có bị tác động tăng lên theo lãi suất?
Tôi cho rằng giá nhà, đất rất khó tăng theo lãi suất, mà nó sẽ giảm cầu, chứ không tăng.
