Ôm mộng giá đất sẽ tăng

Không khác mấy so với thời điểm cuối năm 2007, không khí những ngày này ở các huyện ngoại thành Hà Nội như Mê Linh, Sóc Sơn, kể cả những tỉnh gần Hà Nội như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh tràn đầy chộn rộn cùng vô vàn tâm tưởng về giấc mơ tăng giá đất.

Không chỉ người làm ăn buôn bán mà cả nông dân, ai nấy đều rành rẽ khung giá đất của từng khu vực và am hiểu cả về những biến động hàng tuần, hàng ngày, trong ngày của thị trường đất thổ cư, đất ruộng. Rồi cũng tự nhiên như thế, gần như bất cứ ai cũng đều có thể trở thành nhà môi giới nghiệp dư bất động sản, kể cả một số thày cô giáo cấp 2, cấp 3. Phải chăng đó là một hiện tượng xã hội mà nhiều người trong chúng ta đã từng quen biết? Nếu quả đúng như vậy, tức hiện tượng xã hội này là kết quả của hiệu ứng kinh tế nhà đất, thì liệu kịch bản năm 2007 và những giai đoạn trước đó nữa như năm 2003, 1997 có lặp lại đối với thị trường đất nền Hà Nội?

Chúng ta hãy làm một phép so sánh nhỏ cho hai giai đoạn tăng trưởng phân khúc đất nền ở Hà Nội 2006-2007 và 2010-2011.

Trong gần suốt năm 2006, phân khúc này trầm lắng, sóng nhấp nhô không đáng kể, trong khi chỉ có phân khúc căn hộ chung cư giá trung bình là có biến động theo hướng cầu vượt cung.

Nhưng đến sát Tết 2007, thị trường đất nền bắt đầu chuyển động. Khi đó chỉ số chứng khoán VN-Index đã tăng được khoảng 50% so với mốc 500 điểm, đem lại lời lãi khá nhiều cho nhiều nhà đầu tư chứng khoán. Hiện tượng chốt lãi chứng khoán xảy ra đồng thời với những dấu hiệu đầu tiên của dòng tiền được dịch chuyển sang thị trường bất động sản (BĐS). Vào giữa tháng 3/2007, khi chứng khoán đạt đỉnh và xác lập hệ số tăng gấp hơn hai lần thì cũng là lúc thị trường BĐS chính thức bước vào cao trào tăng trưởng mạnh cho nguyên năm.

Chỉ 1/3 là mua để ở

Vào cuối năm 2009, thị trường BĐS Hà Nội cũng khá im ắng với không ít nhận định thiếu lạc quan, nhất là khi lãi suất ngân hàng vẫn đứng ở mức khá cao (13-14% so với mức 8-9% năm 2007). Sau giai đoạn khủng hoảng kinh tế thế giới, vết thương dường như vẫn chưa lành hẳn, thị trường nhà đất của Mỹ và các nước châu Âu như Anh, Pháp, Tây Ban Nha chỉ duy trì được mức tăng nhẹ - quá ít so với độ giảm 50-60% thời khủng hoảng. Mặt khác, đợt tăng trưởng hơn hai lần của thị trường chứng khoán Việt Nam kéo dài từ tháng 3 - tháng 10/2009 không mang lại kết quả như kỳ vọng là dòng tiền được hút từ kênh chứng khoán sang kênh BĐS.

Nếu phân khúc chung cư bắt đầu chuyển động tăng nhanh hơn có phải là dấu hiệu đỉnh của phân khúc đất nền? (Ảnh minh họa).

Trong toàn bộ các phân khúc của thị trường BĐS cuối năm 2009, đầu năm 2010, chỉ có phân khúc căn hộ chung cư và nhà giá trung bình là có tín hiệu lạc quan, đặc biệt những chung cư được hoàn công và giao nhà nhanh.

Tuy nhiên đến tháng 3/2010, đất nền Hà Nội dần chuyển động. Mới đầu chỉ là những bước đi chầm chậm như người mới khỏi bệnh, nhưng sang tháng 4 và đặc biệt tháng 5/2010, mảng thị trường này tăng tốc mạnh, kéo theo tỷ lệ tăng giá từ 50-100% ở các khu vực phía Tây và phía Đông của Hà Nội. Chỉ trong hai tháng sôi động đó, một cuộc khảo sát nhỏ đã cho thấy có đến 38% số người được hỏi hồ hởi cho biết đất của họ đã tăng 100%. Còn lại tất cả những người có đất ở phía Tây và phía Đông Hà Nội đều "trúng" ít nhất 40-50%.

Trong năm 2007, đầu 2008, có 3 đợt tăng đất nền ở Hà Nội. Còn trong năm 2010-những tháng đầu 2011, đất nền ở thành phố này cũng có 3 phân sóng. Những đợt tăng này cũng hình thành đồ thị dạng bậc thang, đỉnh sau cao hơn đỉnh trước và càng lúc càng lôi cuốn đông đảo hơn lượng người kinh doanh đất đai.

Có thể nói, tâm lý khách mua đất từ năm 2007 đến nay vẫn chủ yếu nhắm vào việc kinh doanh, trong khi chỉ có khoảng 30-35% khách có nhu cầu mua để ở.

Một điểm tương đồng giữa hai giai đoạn trên là trong bối cảnh phân khúc đất nền thăng hoa thì phân khúc nhà chung cư chỉ tăng nhẹ, thậm chí đến năm 2010, do tình hình nguồn cung quá lớn nên phân khúc căn họ cao cấp, siêu cao cấp còn bị giảm giá nhẹ. Khỏi phải nói là nhiều chủ đầu tư căn hộ cao cấp như ngồi trên đống lửa khi mà những "căn hộ nhà giàu" của họ, dù phải chấp nhận khuyến mãi vẫn không tiêu thụ được mấy, trong lúc nhiều mảnh đất nền dự án có khi chưa làm xong hạ tầng vẫn cứ lên ầm ầm.

Sốt đất cuốn chiếu

Một khu vực khác cũng có mối liên hệ mật thiết với Hà Nội là Đà Nẵng. Chuyển động chậm hơn Hà Nội khoảng 3 tháng, nhưng Đà Nẵng tạo dáng đồ thị hướng lên không qua giai đoạn bậc thang. Xu hướng tăng trưởng liên tục phân khúc đất nền tại thành phố này, cùng với sự tham gia nhiệt tình của nhiều nhà đầu tư Hà Nội, đã khiến không chỉ đất khu vực trung tâm mà cả các tuyến đường ven biển trở nên sốt giá với mức tăng từ 2,5-3 lần, không thua kém gì thị trường Hà Nội.

Và đến nay, hiện tượng sốt giá đất cũng đã lan ra các huyện ngoại thành của Đà Nẵng như Hòa Vang, Cẩm Lệ, Liên Chiểu. Nhiều nông dân tại các khu vực này cũng đương nhiên biến thành nhà môi giới đất cát, có khi còn "chuyên nghiệp" hơn cả đội ngũ nhân viên của các công ty môi giới lớn.

Hiện thời, đất nền dự án tại các khu vực trung tâm, cận trung tâm ở Hà Nội và Đà Nẵng đều được đánh giá là "cao ngất ngưởng" và chưa có dấu hiệu xuống giá, cho dù những mức giá như thế đã vượt quá so với mặt bằng thu nhập bình quân của giới trung lưu và là giấc mơ huyễn hoặc đối với những người có thu nhập thấp.

Vài cuộc khảo sát bỏ túi cũng cho thấy vẫn còn ít ra 30-40% số người được hỏi kỳ vọng vào đà tăng tiếp của phân khúc đất nền trong năm 2011.

Tuy vậy, người ta cũng đang bắt đầu nói tới phân khúc nhà chung cư - vốn có mặt bằng giá không tăng bao nhiêu từ đầu năm 2010 đến giờ. Vậy nếu phân khúc chung cư bắt đầu chuyển động tăng nhanh hơn thì sao? Liệu đó có phải là dấu hiệu đỉnh của phân khúc đất nền? Và nếu đất nền đã đạt đỉnh thì sóng đất sẽ đi ngang ở vùng đỉnh một khoảng thời gian dài hay sẽ chỉ tồn tại trong một thời gian ngắn rồi đi xuống?

Những ngày gần đây, khu vực TP.HCM cũng đang bắt đầu âm thầm chuyển động phân khúc đất dự án. Cũng mang đặc thù như Đà Nẵng, TP.HCM là nơi nhiều nhà đầu tư phía Bắc tập trung tích trữ "hàng". Do vậy, không loại trừ giả thuyết là dường như sóng tăng giá đất nền đang từ Hà Nội lan dần vào các tỉnh phía Nam theo phương thức "cuốn chiếu".

Mà nếu trong những tháng tới, khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai tạo xu hướng tăng giá đất dự án thì có lẽ đó cũng là một dấu hiệu nữa để người ta có thể xét đoán về khả năng "đạt đỉnh" của đất nền ở Hà Nội.