Vướng Thông tư
Nếu như trước đây có 500 triệu đồng, người mua có thể vay tại NH MHB để mua căn hộ 26 Nguyễn Thượng Hiền (quận Gò Vấp TP. Hồ Chí Minh) do Công ty TNHH một thành viên đầu tư địa ốc Gia Định làm chủ đầu tư, thì nay, cơ hội này đã chấm dứt.
Các NHTMCP vẫn đẩy mạnh cho vay các dự án đã và đang xây dựng
Theo anh Q. (cán bộ tín dụng MHB), tính đến cuối năm 2014, NH không giải quyết được bất cứ hồ sơ nào của khách hàng xin vay tại căn hộ 26 Nguyễn Thượng Hiền vì vướng Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 Hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (Thông tư 01).
Lý do, trước đây, đối với tài sản chưa có chủ quyền, muốn vay vốn thì nhân viên tín dụng của NH sẽ đăng ký tại Trung tâm đăng ký giao dịch tài sản chi nhánh TP. Hồ Chí Minh tại đường Nguyễn Trãi. Từ khi Thông tư có hiệu lực, thì những hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nằm ở quận nào sẽ được đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của quận đó. Tuy nhiên, có rất nhiều dự án hiện đang không đăng ký được.
Một phần do quận không nắm được hết thay đổi của Thông tư mới khiến việc đăng ký trở nên lòng vòng. Mặt khác, xuất phát từ chủ đầu tư làm sai một số quy định. Ví dụ, với dự án 26 Nguyễn Thượng Hiền, đơn vị này khi mua lại Nhà máy sản xuất thủy tinh cũ đã không sang tên để né đóng thuế đất. Do đó, quận tuyên bố ngưng cho dự án này đăng ký giao dịch đảm bảo.
"Dù rằng dự án 26 Nguyễn Thượng Hiền do MHB cấp vốn xây dựng, nhưng nếu không đăng ký giao dịch bảo đảm được thì NH không thể xét duyệt giải ngân cho vay được nữa", anh Q. chia sẻ.
Nhìn chung, còn rất ít NH do Nhà nước nắm cổ phần chi phối chấp nhận hồ sơ cho vay thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, trừ một số NHTMCP vì chạy theo mục tiêu tăng trưởng tín dụng mới "xé rào" làm liều.
Thực tế, các NHTMCP vẫn đẩy mạnh cho vay các dự án đã và đang xây dựng. Qua tìm hiểu, quy trình cho vay gồm 2 bước: công chứng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm. Đối với công chứng tài sản hình thành trong tương lai hiện chỉ có phòng công chứng số 4 thực hiện dịch vụ này.
Tuy nhiên, một số cán bộ tín dụng của các NHTMCP "xé rào" bằng cách đăng ký ở những đơn vị công chứng tư. Ngoài ra, các NHTMCP bỏ qua luôn bước đăng ký giao dịch bảo đảm để né Thông tư 01. Từ đó, việc cho vay vẫn có thể diễn ra bình thường.
Sai hay không?
Thực tế, chuyện các NHTMCP không đăng ký giao dịch bảo đảm là không sai về luật nhưng các chuyên gia tài chính khẳng định điều này phạm vào quy định của NHNN về bảo đảm an toàn hệ thống. Về lý thuyết, không đăng ký giao dịch bảo đảm chính là ngăn quyền ưu tiên của NH. Một khi xảy ra tranh chấp về tài sản, khách hàng không trả nợ thì NH có thể mất đi tài sản, thậm chí không có quyền tham gia khiếu kiện.
Trước tình trạng "xé rào" tinh vi trên thị trường, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh nói rằng, để ổn định hệ thống, thời gian qua, NHNN liên tục "thổi còi" những hành vi xé rào, cho vay vô tội vạ, lách lãi suất… của các NH. Bởi ngoài lý do thanh khoản, giữ khách hàng, hành vi xé rào, cho vay không đúng quy trình sẽ gây rủi ro cho toàn hệ thống, nợ xấu tăng cao.
Thậm chí, ông Minh cho biết, Thống đốc NHNN đã không ít lần ban hành công văn yêu cầu các TCTD thực hiện nghiêm quy định về huy động - cho vay. NHNN cũng yêu cầu Cơ quan thanh tra, giám sát NH và NHNN chi nhánh tỉnh, thành phố tăng cường kiểm tra, thanh tra, giám sát việc thực hiện quy trình cho vay ở các lĩnh vực. Trường hợp cần thiết, có thể tiến hành ngay việc kiểm tra, thanh tra toàn diện hoạt động đối với TCTD vi phạm.
Song thực tế, một cán bộ NHNN cho rằng, Thông tư 01 thực chất có nhiều điểm chưa phù hợp, trở thành rào cản đối với hoạt động của các NHTM hiện nay. Còn nhớ, thời gian qua, nhiều khách hàng lên tiếng phàn nàn về khó tiếp cận vốn vay, lãi suất cao.
"Khi điều này được giải tỏa, Thông tư 01 lại trở thành tảng đá vì còn rất nhiều điều kiện áp dụng chồng chéo. Đặc biệt là vấn đề liên quan đến tài sản thế chấp hình thành trong tương lai. Do vậy, tình trạng xé rào, lách luật vẫn xảy ra", vị cán bộ trên nói.
Còn nhớ, hồi cuối năm, Thống đốc cũng đã có buổi họp mặt với các TCTD bàn về Thông tư 01 để có những kiến nghị cụ thể hơn với liên bộ, nhưng tới nay chưa có nhiều kết quả trong khi "giấc mơ" tiếp cận vốn vay lãi suất rẻ càng trở nên khó khăn hơn với các DN.
