Tuy nhiên, mới chỉ một vài dự án được khởi công xây dựng gần đây, trong khi tất cả các dự án còn lại, phần lớn trong đó là các dự án đầu tư nước ngoài vẫn chỉ nằm trên giấy. Tại sao vậy?
Báo cáo nghiên cứu mới đây của Tổ chức Tư vấn quốc tế về bất động sản (CBRE) chỉ ra rằng, chính những chi phí liên quan đến hoạt động đầu tư cho việc phát triển dự án tại mảnh đất vẫn còn ở dạng tiềm năng này vẫn là bài toán không mấy dễ giải, kể cả với các ông chủ giàu có.
Giá đất bị đẩy quá cao
Kết quả nghiên cứu của CBRE cho thấy giá đất ở Phú Quốc dao động tùy thuộc vào vị trí và diện tích khu đất, chiều dài bờ biển và yếu tố pháp lý. Được săn lùng nhiều nhất và bán với mức giá cao nhất là các khu đất dọc bờ biển thích hợp để phát triển khu nghỉ dưỡng. Ngay cả đối với đất ven biển, giá đất tại một số khu vực biển cao hơn nhiều so với các bãi khác. Ví dụ, giá đất ở Hàm Ninh thấp do biển khu vực này bị lún và nhiều bùn, trong khi đó các khu đất dọc Bãi Trường trong thị trấn Dương Đông có thể có giá cao gấp 20 lần. Vị trí gần sân bay cũng là một yếu tố làm tăng giá đất.
Các chuyên gia CBRE ước tính, giá chào bán các khu đất ven biển có thể lên đến 100 – 200USD/m2 đối với các khu đất dự án khu vực Dương Đông. Cụ thể như: Một khu đất ven biển rộng 3ha trong thị trấn Dương Đông; mất khoảng 15 phút đi đến sân bay quốc tế Phú Quốc; đã có giấy phép đầu tư phát triển khách sạn và khu nghỉ dưỡng có thể có giá chào bán lên tới 500USD/m2. Một khu đất khác với vị trí tương tự, đã có giấy phép đầu tư, nhưng diện tích lớn gấp 4 lần khu đất nêu trên có giá chào 200USD/m2. Còn nếu giấy phép đầu tư chưa được phê duyệt, giá chào bán có thể giảm chỉ còn khoảng 50USD/m2. Nhìn chung, các khu đất xa hơn sẽ có giá chào bán thấp hơn.
Mua điện, nước giá “trên trời”
Theo CBRE, do phải tính thêm chi phí vận chuyển một vài loại nguyên vật liệu xây dựng từ đất liền ra đảo, chi phí xây dựng các dự án tại Phú Quốc có thể tăng thêm 20-30%. Chi phí xây dựng một khách sạn 5 sao thấp tầng trong đất liền tại đây dao động từ 1.000 – 1.500USD/m2, phụ thuộc vào chất lượng nguyên vật liệu xây dựng, tên tuổi của nhà thầu và nhà tư vấn.
Cũng theo phân tích của CBRE, việc vận hành một dự án trên đảo như Phú Quốc có thể tốn nhiều chi phí hơn trên đất liền do chi phí điện nước cao hơn. Trước năm 2014, một khu nghỉ dưỡng 4 sao ở Phú Quốc được phép mua điện từ nhà máy điện Phú Quốc với giá 9.300 đồng/kWh trong 10 giờ đầu tiên trong một ngày; 14 giờ còn lại phải dùng máy phát điện chạy bằng dầu diesel với chi phí 12.500 đồng/kWh.
Do đó, chi phí điện chiếm tới 12-15% doanh thu của một khu nghỉ dưỡng, trong khi thông thường nó chỉ chiếm khoảng 6-8% cho một khách sạn tương đương ở đất liền. Cho dù phải trả một chi phí cao như thế, nguồn cung cấp điện tại Phú Quốc cũng không đủ dùng và đó là một trong những nhân tố chính ảnh hưởng đến sự phát triển của Phú Quốc. Hiện tại khi đảo Phú Quốc đã kết nối được với lưới điện quốc gia thông qua đường cáp ngầm dưới đáy biển nối với thị xã Hà Tiên, doanh nghiệp chỉ phải trả khoảng 1.509 đồng/kWh, bằng 1/5 chi phí trước đây. Dự kiến là chi phí năng lượng sẽ giảm đáng kể trong tổng chi phí.
Chi phí thực phẩm và nước uống cũng bị ảnh hưởng do chi phí vận chuyển nguyên liệu từ đất liền ra đảo cao. Chi phí thực phẩm và nước uống của một khu nghỉ dưỡng 4 sao ở Phú Quốc có thể chiếm từ 30-35% tổng doanh thu, trong khi thông thường chi phí này chỉ chiếm 20-25% cho một khách sạn tương tự ở đất liền.
Bên cạnh đó, sự thiếu hụt nguồn lao động có chất lượng, đặc biệt là nguồn lao động có thể giao tiếp tốt bằng tiếng Anh, là một vấn đề lớn đối với ngành du lịch ở Phú Quốc. Hiện nay có một sự canh tranh giữa các khách sạn cao cấp đối với nguồn lao động ở đây làm cho chi phí lao động trên hòn đảo này ở mức cao hơn so với bất kỳ thành phố nào ở Việt Nam.
