Đặt bút ký vào các hợp đồng mua nhà trả góp tiền tỉ, dấn thân vào một hành trình trả nợ cam go, rủi thay các khách hàng lại có rất ít quyền trong những giao dịch này.

Trong giao dịch dân sự có một nguyên tắc vô cùng quan trọng là thỏa thuận bình đẳng. Nhưng với hầu hết dự án mua bán nhà trả góp hiện nay, chủ đầu tư đều là bên công bố mẫu hợp đồng mua bán nhà, khách hàng chỉ có thể được đọc, nếu đồng ý thì ký. Hiếm hoi lắm mới có trường hợp chủ đầu tư chịu điều chỉnh nội dung hợp đồng theo ý kiến của khách hàng, mà cũng chỉ là những phần không quan trọng.

Nội dung chính của hợp đồng đều được chủ đầu tư soạn thảo sẵn, luôn đưa ra hướng có lợi cho mình (hạn chế đến mức thấp nhất nghĩa vụ bồi thường của chủ đầu tư, dự liệu nhiều tình huống để chủ đầu tư thoát khỏi nghĩa vụ bồi thường cho khách hàng).

Từ diện tích bị teo...

Sở dĩ những vụ tranh chấp được đưa lên tòa án xét xử mà phần lớn chủ đầu tư thắng kiện bởi tòa buộc phải căn cứ trên hợp đồng đã ký giữa hai bên mà ra phán quyết. Trước đây, nhiều trường hợp chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện như chưa hoàn thành phần móng mà đã ký hợp đồng với khách hàng, khi có tranh chấp thì tòa phải tuyên hủy hợp đồng vì vô hiệu. Khi hợp đồng bị tuyên hủy, hai bên chỉ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nên khách hàng chỉ được nhận lại đúng khoản tiền mình đã góp vốn trên hợp đồng, coi như khoản đầu tư đã góp (có khi hàng năm trời trước đó) không thu được lợi nhuận, không được nhận tiền lãi.

Đó là chưa kể có thời điểm giá nhà đất tăng liên tục, khách hàng phải trả tiền chênh lệch khi mua nhà vì căn nhà đã được mua đi bán lại nhiều lần nhưng mỗi lần đổi chủ, chủ đầu tư chỉ thay tên khách hàng trên hợp đồng mua nhà còn giá căn nhà vẫn là giá tiền bán cho khách hàng đầu tiên. Thế nên, khách hàng mua sau cùng bị hủy hợp đồng phải chịu thiệt đơn thiệt kép vì chỉ được nhận lại đúng khoản tiền ghi trên hợp đồng, chứ không phải là toàn bộ khoản tiền thật sự đã bỏ ra để mua nhà.

Luật sư Nguyễn Sa Linh, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết quyền lợi của khách hàng mua căn hộ thường... bị quên trong trường hợp chủ đầu tư chậm trễ giao nhà. Trong hầu hết hợp đồng, chủ đầu tư thường quy định khách hàng phải tuân thủ tiến độ góp vốn đúng kỳ hạn, nếu quá vài ngày hoặc một tuần chưa đóng tiền thì coi như khách hàng vi phạm hợp đồng, chủ đầu tư có quyền hủy hợp đồng và khách hàng chịu mất khoản tiền cọc (có khi 10-15% tổng trị giá căn hộ).

Trong khi đó, hầu hết hợp đồng lại không có điều khoản về việc chủ đầu tư chậm giao căn hộ thì phải chịu phạt hợp đồng cho khách hàng và khách hàng có quyền hủy hợp đồng. Một số chủ đầu tư có đưa ra điều khoản nếu chậm giao nhà sẽ chịu phạt (thường phải trên sáu tháng), mà mức phạt theo lãi suất ngân hàng cũng chẳng đáng bao nhiêu.

Một trong những tranh chấp phổ biến nhất thời gian qua giữa khách hàng mua căn hộ trả góp với chủ đầu tư là về diện tích căn hộ mua bán. Không ít người sau khi nhận nhà, nhận giấy chủ quyền do Nhà nước cấp mới ngỡ ngàng khi thấy căn hộ của mình bị hẹp đi vài mét vuông, thậm chí có khi cả chục mét vuông so với bản vẽ của chủ đầu tư. Điển hình là một số dự án căn hộ tại quận Bình Tân (TP.HCM) và mới đây nhất là dự án căn hộ Keangnam thuộc huyện Từ Liêm, Hà Nội.

Theo đơn kiện gửi tòa án của một số cư dân tại Keangnam, với giá căn hộ mỗi mét vuông từ 2.000-3.000 USD thì việc căn nhà bị hụt đi diện tích vài mét vuông, thậm chí hơn chục mét vuông là điều không thể chấp nhận.

Đến nội thất... tương đương

Xem các điều khoản về nội thất căn hộ (phụ lục đi kèm hợp đồng) mới thấy chủ đầu tư đã cân nhắc, khéo léo đưa ra những chi tiết khiến khách hàng khó giám sát và khiếu nại chất lượng vật liệu, nội thất của căn hộ. Nhiều hợp đồng chỉ ghi chung chung: gạch men ốp tường nhà tắm là gạch của hãng X, phòng ngủ lót gỗ nhân tạo, thiết bị nhà tắm của hãng Y, cửa kính cường lực... Trong khi với mỗi hãng sản xuất, mỗi loại mẫu mã đều có giá khác nhau, có khi chênh lệch giá gấp nhiều lần.

Có hợp đồng còn ghi: vật liệu của hãng X “hoặc tương đương”. Điều đó tức là chủ đầu tư có quyền thay đổi vật liệu khác, miễn “tương đương” với vật liệu đã thỏa thuận trong hợp đồng. Điều này chẳng khác nào đánh đố khách hàng, bởi làm sao biết được các sản phẩm đó có “tương đương” nhau hay không.

Thực tế nhiều trường hợp khi nhận căn hộ mới thấy chủ đầu tư đã sử dụng các thiết bị, đồ trang trí nội thất hoàn toàn khác so với nhà mẫu đã cho khách hàng xem, nhưng vì hợp đồng thỏa thuận chủ đầu tư được thay nội thất “tương đương” nên khách hàng không có cơ hội khiếu nại. Điều khoản về các diện tích sử dụng chung, công trình công cộng của dự án, mức thu phí cũng thường ít được chủ đầu tư nêu cụ thể trong hợp đồng mua nhà nên đã xảy ra không ít tranh chấp diện tích chung, mức phí quản lý tại nhiều dự án căn hộ cao cấp như: dự án Sài Gòn Pearl (quận Bình Thạnh), dự án căn hộ Tản Đà (quận 5, TP.HCM)...

Các chủ đầu tư thường cho rằng diện tích căn hộ không phải là diện tích lọt lòng nhà, mà phải tính từ giữa tim tường, tim cột. Nghĩa là khách hàng sẽ phải trả tiền luôn cho phần diện tích của cột bêtông, hộp “gen” kỹ thuật của cả tòa nhà. Trong khi theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, diện tích căn hộ là phần diện tích bên trong, diện tích thật sự được sử dụng trong căn hộ.