Dân bị “cắt cổ” khi... chủ đầu tư kiêm ban quản lý toà nhà

Cuối tuần qua, chuyện những người dân sống trong căn hộ cao cấp của toà nhà cao nhất Việt Nam - Keangnam không về nhà được vì bị Ban quản lý toà nhà cắt điện, nước, thang máy... đã tạo ra xung đột gay gắt. Nhiều người dân đã ngủ dưới đất, dùng bếp than tổ ong nấu cơm, nước, họ căng băng rôn biểu tình gây sức ép với Ban quản lý nhà khiến chính quyền địa phương phải vào cuộc.

Người dân cảm thấy bế tắc và thiệt thòi nên đã có phản ứng khá tiêu cực như bao vây Ban quản lý nhà, biểu tình, đun nấu, ngủ nghỉ trước sảnh của toà nhà sang trọng và hiện đại nhằm đáp trả cách hành xử mang nặng tính tuỳ tiện, áp đặt và chèn ép của chủ đầu tư: ấn định mức phí dịch vụ cao gấp 4, 5 lần mức trần do UBND TP. Hà Nội ban hành; tự ý cắt dịch vụ để trừng phạt những người không đóng phí đúng hạn.

Sự vào cuộc của chính quyền địa phương, sức ép của người dân, công luận đã khiến Ban quản lý toà nhà nhượng bộ, khôi phục việc cung ứng dịch vụ như bình thường.  Nhưng bà Lê Minh Thảo, đại diện cho cộng đồng dân cư Keangnam vẫn chưa hết băn khoăn: "Mọi việc đã tạm ổn, nhưng chẳng ai dám chắc rồi sự việc sẽ đi về đâu, cũng chẳng dám chắc về việc không tái diễn mối quan hệ đôi co đầy căng thẳng như mấy ngày vừa qua. Bởi thực chất, người dân cần Ban quản lý thu phí dịch vụ đúng quy định".

Thực tế, việc xảy ra xung đột do thu phí dịch vụ không phải là chuyện cá biệt tại các khu chung cư. PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện (phó hiệu trưởng trường ĐH Kinh tế - Luật TP. Hồ Chí Minh) phân tích: "Nguồn gốc của xung đột, chính là việc chủ đầu tư giữ lại các công trình phụ gắn với nhu cầu thiết yếu trong sinh hoạt hàng ngày của những người sống trong chung cư. Khi chung cư được đưa vào khai thác, thì chủ đầu tư tổ chức việc sử dụng các công trình ấy trong khuôn khổ cung ứng dịch vụ, tiện ích phụ trợ và thu phí. Không khó để nhận ra tình trạng độc quyền trong mối quan hệ cung ứng dịch vụ loại này. Đáng nói nữa là các dịch vụ ấy là không thể thiếu cho cuộc sống bình thường của cư dân. Khi một mình một chợ, theo lẽ tự nhiên, nhà cung ứng nào cũng có xu hướng tự tung tự tác: Không hét giá, kênh kiệu, hách dịch thì mới lạ".

Còn ông Phạm Sĩ Liêm, nguyên thứ trưởng Bộ Xây dựng, phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng ở các nước tiên tiến, luật pháp quy định rất... rõ ràng, mang tính bắt buộc: Không cho phép các chủ đầu tư, khi tiến hành chung cư hoá, giữ lại các phần công trình, thiết bị được gọi là yết hầu của c‌ơ th‌ể chung cư, nghĩa là những thứ mà một người trong chung cư cần phải có để sống, như nhà xe, cầu thang, hệ thống điện... Nói khác đi, các công trình, thiết bị phục vụ gắn chặt với sinh hoạt hàng ngày của cư dân, theo đúng luật, phải là tài sản chung của mọi người.

"Theo tôi được biết, việc quản lý toà nhà chung cư thuộc dạng sở hữu chung như Keangnam là phải do các chủ sở hữu tự quản lý lấy chứ không phải là chủ đầu tư. Nếu cứ để cho các chủ đầu tư xây dựng quản lý mãi, bỗng nhiên đến một ngày vì một lý do nào đó họ tuyên bố phá sản hoặc họ chuyển đi chỗ khác thì ai sẽ là người quản lý? Cho nên, Bộ Xây dựng đã ra quy chế về việc quản lý chung cư. Khi một khu chung cư đã có quá bán (hơn 50% số căn hộ của toà nhà đã có người sử dụng) thì họ sẽ triệu tập đại hội của toàn thể các cư dân sinh sống ở đó bầu ra một ban quản lý chung cư. Ban quản lý chung cư có nhiệm vụ mới dự thảo ra một số quy định quản lý chung trong toà nhà đó. Trong quy định đó phải nói cụ thể ai được sử dụng cái gì, làm cái gì và giá cả dịch vụ như thế nào để tránh thắc mắc sau này", ông Liêm khẳng định.

Hành lang pháp lý còn lỏng lẻo

Nhiều chuyên gia đặt ra vấn đề: Tại sao các cơ quan nhà nước có liên quan đã biết mà không thấy có động thái gì đặc biệt để can thiệp kịp thời? Điều chắc chắn là không thể xem thường hiện tượng xung đột này. Bởi khi dân số tăng lên thì giải pháp xây nhà chung cư trong các đô thị  hữu hiệu nhất, nếu không nhìn nhận thấu đáo và giải quyết tận gốc mâu thuẫn giữa cư dân chung cư và chủ đầu tư, để nó bùng phát tràn lan, thì nguy cơ khủng hoảng xã hội là rất cao.

Cư dân Keangnam kéo đến BQL Keangnam để đòi quyền lợi

Thực tế tại các khu nhà chung cư ở Hà Nội cho thấy, các chủ đầu tư vẫn kiêm nhiệm luôn cả ban quản lý, điển hình là chung cư cao cấp Keangnam. Điều này là vi phạm với luật Nhà ở hiện nay. Ông Liêm nêu quan điểm: "Theo ý kiến của tôi, họ nên giao lại việc quản lý toà nhà cho hộ dân tự bầu ra chứ không nên để tình trạng tranh cãi mãi như thế này được".

Hiện nay, ở Keangnam vẫn còn những diện tích mà chủ đầu tư kinh doanh như trung tâm mua sắm, khu vui chơi. Tuy nhiên, về phí dịch vụ, các trung tâm mua sắm này cũng phải chịu như những người dân sở hữu căn hộ. Còn trong việc sử dụng tầng hầm và bãi đỗ ở các khu Keangnam thì chắc chắn phải là của chung, sở hữu chung của toàn chủ sở hữu toà nhà.

"Trong trường hợp nếu Keangnam nhất quyết coi bãi đỗ xe, tầng hầm, siêu thị hay bất cứ cái gì của riêng mình thì họ phải chứng minh được cho người ta thấy, vốn xây dựng các hạng mục ấy là của cá nhân họ. Còn nếu vốn để xây dựng tầng hầm, bãi đỗ xe đã được phân bổ cho toàn toà nhà, nghĩa là người dân cũng phải nộp khi mua chung cư thì chắc chắn đó là của chung. Không thể có chuyện người dân cũng bỏ tiền ra xây mà căn hộ lại không được sử dụng. Lúc này, cơ quan kiểm toán nên vào cuộc để điều tra", ông Liêm nhấn mạnh.

Nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, luật sư Lê Đăng Tùng (Đoàn Luật sư Hà Nội) băn khoăn: Hành lang pháp lý giải quyết vấn đề này thiếu trầm trọng. Hiện Bộ luật Dân sự chỉ dành đúng một điều luật (Điều 225) để nói về sở hữu chung cư. Còn tại Luật Nhà ở năm 2007 và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành ngày 28/5/2008 quy định phần sở hữu chung như sau: "Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, sàn, mái, sân thượng, hành lang, thang máy, đường thoát hiểm, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào".

Luật sư Tùng phân tích, nếu tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản thì có thể ngầm hiểu, ngoài phần diện tích sở hữu riêng là các căn hộ thì những phần diện tích khác đều được xác định là tài sản chung của tất cả chủ sở hữu căn hộ. Nhưng các cơ quan chức năng không khẳng định rõ điều này, nên quá trình thực thi có nhiều cách hiểu, vận dụng khác nhau, phát sinh nhiều mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người dân sống tại các khu đô thị. Luật lại không có chế tài, thậm chí cũng không bắt buộc khâu hậu kiểm là một thiếu sót. Chính vì thế,  khi xảy ra tranh chấp và mâu thuẫn, thông thường các chủ hộ tại chung cư phải tự đàm phán, đấu tranh với chủ đầu tư chứ khó có thể cầu viện đến các cơ quan quản lý. Cơ quan quản lý gần như buông hoàn toàn vấn đề này, phó mặc cho quan hệ dân sự giữa chủ đầu tư và cư dân chung cư.